Суботица. Как купить квартиру?

Если вы приняли решение о том, что хотите купить квартиру в Суботице (Сербия), эта статья для вас. Прежде чем идти на сайты и смотреть объявления, учитывайте следующее:

1. В Сербии есть такое понятие, как — garsonjera. Это маленькая студия, состоящая по сути из одной комнаты с кухонным уголком (он, как правило, даже не содержит полноценной духовки, только маленькую плитку).
   
   
2. В Сербии, в отличии от России первый этаж не является первым. Сербский первый этаж — это наш второй, а то что у нас является первым, называется — prizemlje.
   
   
3. В отличие от России в Сербии не так распространены сайты агентств недвижимости, или агрегаторы по продаже квартир, поэтому часто объявления о продаже квартиры в Суботице передаются из рук в руки по знакомым. Поэтому часть объектов будут просто отсутствовать на сайтах. Их придется искать в местных чатах, группах, мониторить локальные доски объявлений и запрашивать у разных (!) местных агентов.
   
   
4. Самый распространенный местный мессенджер — Viber (не WhatsApp). Поэтому если вы планируете писать владельцу квартиры напрямую, то проверьте наличие Viber на телефоне, другого у местных может просто не быть.
   
   

Набор сайтов недвижимости в Суботице, с которого я рекомендую начинать такой:

• https://www.4zida.rs/izdavanje-stanova/subotica
  
• https://www.mojanekretnina.rs/izdavanje-stanova-subotica
  
• https://www.subotica.com/ (раздел недвижимость)
  
• https://www.halooglasi.com/ (используйте фильтр)
  
• Можно еще смотреть Marketplace на Facebook

Если вы планируете сделать все самостоятельно, это вполне реально. Просто приезжаете в город, снимаете апартаменты или отель через Booking и начинаете поиски.

Если нужна помощь проверенных риэлторов, то есть список тех специалистов, которые уже успешно помогли нашим соотечественникам в покупкой. Их рекомендовали в чате участники группы «Русская Субботица». Они проверенные и адекватные. Есть те, кто говорит по русски. переходите по ссылке, пишите пожелание в чат, и в ближайшее время с вами свяжутся.

Как и в любом городе, в Суботице есть квартиры разного уровня, как старый, так и новый фонд. Цена будет сильно зависеть от того, в какой части города находится квартира, к какому фонду относится, какова площадь и от ряда других факторов.

Сейчас (осенью 2022 года), когда наплыв наших с вами соотечественников в Сербию очень высок, цены растут сильно, и иногда у продавцов случаются «перегибы», когда они начинают просить за квартиру цену в разы превышающие ее реальную стоимость.

Поэтому я рекомендую начать с того, что приехать в город, посмотреть некоторое число объектов, и ни в коем случае не «кидаться» покупать первую более-менее подходящую квартиру. Только это позволить сформировать объективное понимание, какова реальная стоимость квартиры в Суботице. А также понять особенности планировки сербских квартир.

Вы будете удивлены, но планировки квартир тут сильно отличаются от привычных нам. Например, кухни как правило маленькие и узкие, или проходные, или именно с кухни (а не с прихожей) может начинаться квартира (да, так тоже бывает).

Район CENTAR
Собственно центр города достаточно маленький, но очень красивый. Больше похож на австро-венгерский городок, чем на типичный сербский город. В центре города есть велодорожки (не везде, но есть), как и возможность взять велосипед в аренду на центральной парковке города.

В центральной части города расположены основные достопримечательности — Синагога в стиле ар-нуво, Градска Куча, городской музей и музей фарфора, один из самых старых театров Сербии, францисканская и христианская церкви, чудесный синий фонтан и уникальная аллея из Hackberry common trees.

Так как это центр, от него стоит ожидать всех особенностей любого центра — громкой музыки по вечерам из ночных клубов и большого количества туристов в сезон (особенно летом и в Рождественские праздники).

Район RADIJALAC / DUDOVA SUMA
Район находится близко к центру, поэтому можно ожидать всего, что с ним связано. Есть как многоэтажные дома, так и частный сектор. Есть также школы, медицинские центры, коммерческие зоны и, конечно же, центр города.

Есть красивая прогулочная аллея которая идет до самого парка Дудова Шума. Это довольно большой и красивый парк, с прудом, теннисными кортами, беговой и велосипедной дорожками. Еще там два бассейна — крытый (зимний) и открытый (летний).

Район MALI BAJMOK
Очень тихий спальный район. Там не бывает много людей и шума В районе есть много небольших продуктовых магазинов, а также самый большой рынок города Buvljak, где можно купить все, от еды, импортируемой из Венгрии, до обуви/одежды, импортируемой из Турции (все по довольно разумным ценам).

В районе есть даже ипподром, а также дошкольное учреждение и начальная школа (обучение с первого по четвертый классы (от 6 до 10 лет). Школа, где обучение продолжается с пятого по восьмой класс, находится в 15 минутах езды.

Центр города находится примерно в 10-15 минутах езды на машине или велосипеде и в 30-35 минутах пешего хода. Рядом с районом есть промышленная зона, но она достаточно далеко, чтобы не ощущать ее присутствия.

Район KERTVAROŠ
Тихий район рядом с центром, похожий на Радиалац. Один из лучших в плане частных домов. Рядом с главной дорогой может быть шумно, но достаточно отойти от нее и станет тихо. Здесь, а также в центре (в районе гипермаркета Maxi) можно чаще всего увидеть мигрантов — они предпочитают посещать определенные продуктовые магазины. Но, как правило, никаких проблем с ними не бывает. Все же Суботица пограничный город и люди, которые хотели бы попасть в еврозону тут встречаются чаще.

Район PROZIVKA
Еще один спальный район, в котором расположен второй из двух больших прогулочных парков города. Парк достаточно молодой, в нем не будет тенистых аллей, как в Дудовой Шуме, но есть отличная детская площадка, фонтан и бассейн, который работает круглый год.

После того как вы подобрали объект, который вам нравится, можно приступать к проверке. В отличии от России, где большие риски купить объект недвижимости с обременением, о котором вы узнаете позже, в Сербии есть открытый Кадастр. В него внесена вся информация о любом объекте недвижимости, который «укнижен» (зарегистрирован(. Именно поэтому важно спрашивать при просмотре или созвоне укнижен ли стан (квартира).

Технически проверку объекта проводит адвокат. Также можно это сделать самостоятельно на сайте Кадастра. Процедура быстрая и бесплатная, поэтому если с вас хотят взять отдельную плату за проверку чистоты сделки, стоит задуматься о честности того, кто это делает.

Договор купли-продажи готовит риэлтор или адвокат. Можно обратиться в агентство недвижимости, но если вы нашли квартиру у собственника, все документы можно подготовить через любого адвоката. Преимущество адвоката — он возьмет фиксированную стоимость (обычно это 150-250 евро) за подготовку договора и проведение сделки у нотариуса.

При проведении сделки у нотариуса, так как вы иностранец, помимо адвоката и нотариуса должны присутствовать сертифицированный сербо-русский переводчик и два свидетеля, говорящих по-русски и по сербски. Они, как и переводчик заверят договор своими подписями. Нотариус возьмет с вас оплату в размере нескольких процентов от стоимости квартиры.

После оформления сделки, запись о вас, как о собственнике квартиры будет внесена в Кадастр. Как правило это занимает 1-2 недели, но бывают и исключения, вплоть до нескольких месяцев. А после этого, вам надо будет оплатить работу кадастра в размере 5400 динар и дождаться квитанции, чтобы оплатить разовый налог на недвижимость.

Согласно сербскому законодательству, расходы на покупку недвижимости несет продавец. НО. Практика рынка такова, что очень часто, эти расходы перекладываются на покупателя, путем внесения в договор пункта о том, что расходы несет покупатель. И это не зависит от национальности покупателя )

Еще одна сербская особенность, с которой можно столкнуться — после того, как следка полностью оформлена, а оплата произведена... только после этого старые владельцы начнут паковать и вывозить свои вещи из квартиры (от одной недели до месяца). Обычно этот срок также прописывается в договоре и вы можете настоять на том, чтобы какую-то небольшую часть стоимости выплатить только после того, как получите ключи.

В общем, в каждой стране есть свои особенности. В Сербии процесс покупки квартиры не очень сложный и его почти полностью можно пройти самостоятельно. Но если нужна помощь вы всегда можете на нее рассчитывать в нашем сообществе Русская Суботица.